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452家房企破产!“80%开发商死掉”是真的吗?
2022-5-22 20:24| 发布者: 靖媚批发.木瓜丁| 查看: 2248| 评论: 0
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摘要 : 在过去的三十年里,房地产成就了一批又一批的商业富豪。有的人身家千亿,成为全国楷模;有的人身家百亿,成为地方龙头;更有无数炒房客到处炒房,如今已实现财富自由。然而对于房地产企业而言,2019年的冬天早已开始 ...
在过去的三十年里,房地产成就了一批又一批的商业富豪。有的人身家千亿,成为全国楷模;有的人身家百亿,成为地方龙头;更有无数炒房客到处炒房,如今已实现财富自由。

然而对于房地产企业而言,2019年的冬天早已开始。在行业融资“紧箍咒”下,金融去杠杆直接压垮了不少房地产公司,部分还不得不面临着出局的命运。

截止11月24日,人民法院公告网显示,已有452家房地产企业申请破产。

452家房企破产!“80%开发商死掉”是真的吗?


谁破产了?

破产名单中,多数为三四线城市的中小房企。

今年以来,融资大环境持续收紧,部分城市项目去化速度不佳,回款缓慢,现金流紧绷,很多房产企业险境重生。

行业正在面临着一轮巨大的洗牌潮,越来越多的房企可能在这一轮洗牌中淘汰出局。

经济学家马光远曾表示中国房地产将重回三个“20%”:

“未来市场只有20%的开发商能活下来,80%会死掉,中国的开发商太多了,死掉80%,不缺房子;只有20%的城市,只有20%的楼盘。””

真有80%开发商“死掉”?

在大家探讨破产房企增多这一现象时,马光远在公众号中对他“80%开发商会死掉”的观点,进行了再次解读,并表示“在市场下行的情况下,任何风吹草动都会引发市场的过度解读”。

关于80%的解读:

马光远撰文表示,说的80%房地产企业会死掉,是一种市场趋势,而不是这两年要发生的事实,更不是今年要死掉这么多。

有人认为这个说法太夸张,其实一点都不夸张,即使死掉80%,中国还有2到3万家左右的房地产企业,数量依旧是全球最多的,2到3万家的房地产企业,完全可以满足未来房地产市场的供给。

关于房企破产的解读:

马光远认为,四百多家房地产企业破产究竟对市场的意义更是被误读。并表示房地产企业关闭破产是“每年都发生的稀松平常之事”。

即使在房价大涨的年份,房地产企业每年破产关闭的数量也在300家左右,今年相对于2018年同期,房地产企业倒闭的数量是有所上升,但总体而言,依旧属于正常范畴。

房地产企业关闭的情况很多,有些是壳公司,主动关闭,有些是被重组,有些是项目烂尾,真正经营困难倒闭的并不多。

不能因为今年又400多家房地产企业倒闭,就据此认为房地产的寒冬到了,这是纯粹不懂房地产的表现。

房企促销回款迎“小年”

房企的布局意愿度低,市场趋冷是土拍降温的重要因素。与此同时,房企从中小城市撤离的速度也在加快,从三四线城市的流拍率来看,流拍数量依然维持高位。

亿翰智库数据显示,今年前10月,16家典型房企的投资金额同比增速普降,一线城市的拿地金额同比下降31.6%;核心二线城市的拿地金额同比下降6.5%,普通二线城市的拿地金额同比下降17.1%,三四线城市的拿地金额同比下降18.7%。

为应对市场下行趋势,房企也开始八仙过海各显神通。

三四线之王碧桂园也不再局限于低能级城市,转而提出了一到五线均衡布局,1800亿元的投资预算根据市场情况而定。

恒大将拿地标准提高为毛利在30%以上、净利率在15%以上,同时兼顾自有资金,达不到标准的就不拿;中海是按照预算1350亿港元拿地,标准是毛利润率15%、IRR是15%。

此外,融信中国提出不同城市设立不同标准,不拿高价地,通过合作开发减少资金压力;中国奥园则指出要发挥收并购优势,除了招拍挂之外,也一并关注三旧改造用地。

不过,有业内分析人士表示,不可否认大势谨慎,但在粤港澳大湾区、长三角、环渤海等热点城市群,依然有房企在激进拿地,表现明显。

由于这些房企重金布局的区域多在有强大购房需求支撑的城市,项目本身的抗风险力也相对较强,因此整体风险相对较小。但值得注意的是,如果自身持有的高价地块占比过高,则未来的风险亦不容忽视。

在去杠杆大方针下,房企的办法有两个,一是促销降价来换取迫切需要的现金,尤其是进入四季度后,越来越多的房企推出各种促销,加大去库存速度;二是调整拿地节奏,规避风险。

452家房企破产!“80%开发商死掉”是真的吗?


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