华润置地未来城市，248套房源，意向登记3小时登记家庭数量超万人，成为2022年西安第2个“万人摇”！意向登记1天时间，登记量超2万人！

截止今天下午4点的时候，该项目这批房源的意向登记家庭数量已经达到了30997个！保守估计，华润置地未来城市这批房源的登记量会在4万个家庭以上。

这个项目意向登记火爆也许有N个原因，但最核心的原因就是两个字：便宜！

但需要注意的是，不管是3月份的天地源丹轩坊，还是4月份的华润置地未来城市，均只能说是个案。这种价格严重被限制的老盘，随便一个拎出来都是火爆的意向登记，数千人摇、万人摇一点也不意外。

可以预测的是，接下来西安还会有这样的楼盘入市，例如：航天基地的山水香堤溪岸，灞河边的高科麓湾国际社区，还有曲江的中国铁建万科翡翠国际……

但需要注意的是，这种个案并不代表目前真实的西安楼市生存现状，更多的房企，更多的楼盘，实际上正深陷盈利与亏损、去化率下降之中。

房企：活下去更重要！

以前提到房地产行业，很多人会将其与暴力、高利润率联系在一起。

不可否认，房地产行业的净利润在早些年的时候确实比较高，15%以上的净利润率很正常。2005年潘石屹在接受采访时曾表示：房地产行业的极限净利润率是26.6%。

但那个时代已经过去。

现在，房地产行业的利润率到底有多高？

3月份以来，各大房企陆续发布2021年财报，我们不妨从几家典型房企的利润率感受一下行业的冷暖。

• 万科，中国房地产行业龙头企业，2021年净利润225.2亿元，较上年同期下滑45.75%，是万科净利润继1995年、2008年后，出现上市31年以来第三次下滑，且是下滑幅度最大的一年。2021年万科的净利润率为8.41%，而2020年为14.15%，过去几年万科的净利润率是一路下降的。
• 碧桂园，“宇宙第一房企”，2021年也是增收不增利，净利润率为7.83%。
• 龙湖，中国民营房企的优等生，2021年核心税后利润率为13.3%，核心权益后利润率为10.0%。
• 中海，房企中成本控制最好、利润率最高的，2021年的净利润率为16.6%。

当然，万科、龙湖、中海都是优质房企的代表，百强房企中大幅亏损的不在少数。

例如：阳光城2021年预计亏损45-58亿元，华夏幸福2021年预计亏损331-391亿元，蓝光发展2021年预计亏损120.37亿元，富力地产2021年亏损87.39亿元……

作为陕西唯一一家上市房企，天地源在前天的时候也发布了2021年财报。财报显示：天地源2021年的净利润率为6.03%，2018年之后的这几年天地源的净利润率也是一路下降的。

营业收入超过千亿元的14家房地产上市公司中，仅有龙湖集团、华润置地、卓尔智联、绿城中国4家上市公司实现归属于上市公司股东的净利润同比增长，其余10家公司均出现不同程度的下滑，更多的房企在陷入增收不增利之中。

所以说，现在干房地产行业，不亏损能够活下去就算及格了，净利润能够在5-10%就已经属于良好，净利润率能够达到10%以上就非常牛逼了！

利润降低、去化降低，楼市降温

其实，净利润降低甚至亏损，不仅仅是企业层面，西安一些楼盘也出现了亏损。

具体到西安各楼盘的销售，看似风风火火，有的项目卖的不错。但实际上，一些高价地的项目由于受到限价的影响，亏损的项目也不在少数。

具体楼盘名字在这里就不点名了，大家通过拿地的地价和房子的售价，就可以推测出来。

开发了半天结果项目亏损，说出来大家肯定是不相信的，但这却是事实。

正如一位房企高管说的：以后不如做保障房吧，保障房起码能够保证1-2%的净利润率，不用担心亏损，商品房弄不好就亏损了。

除了利润降低甚至亏损外，开盘去化率降低、上客量的减少也是各开发商目前焦虑的。

不可否认，西安一二手房价格倒挂严重的新盘依然需要摇号才能买到，甚至会出现千人摇、万人摇，但大部分的楼盘已经不用摇号就可以买到了。即使是摇号的楼盘，开盘去化率百分之六七十也比较正常了。至于不用摇号平销的，开盘去化率在20%以下也是频频出现。

主城区外围楼盘，上客量都是一件比较头疼的事情。因为郊区盘周边本来就属于新开发区域，没有什么人气，拓客更困难了。即使是某壳做渠道的楼盘，为了完成上客量任务，水客也已经不是新闻。

所以说，个别楼盘万人摇狂欢的背后，更多的楼盘则在煎熬。即使都是华润开发的项目，华润置地未来城市万人摇，但沣西的华润置地沣華九里楼面地价1.25万元/㎡、毛坯备案价2.1万元/㎡，去化率、利润率将是一个考验。

而造成目前楼市降温的因素，一个是西安买房门槛越来越高，一个是面对太多不确定因素下大家买房越来越谨慎了。

经过几年时间的一路疯涨之后，西安的房价已经越来越高，再加上二套房首付比例40-70%进一步拔高了改善门槛，买不起限制了很多人的购买需求；而经济大环境不景气、疫情影响之下收入稳定性存在不确定性，大家在买房大笔支出方面必然会更加谨慎。

房企利润下降甚至亏损、新房市场降温，必然影响到开发商手中的现金流，在普遍缺钱的大背景下开发商拿地的积极性也会降低，拿地积极性降低地就不好卖了、卖不上价了，在影响地方土地出让金收入、财政收入的同时对于固定资产投资也必然产生影响……这一切，将进一步影响到就业、税收。

讲到这里，也就不难理解除了三四线城市开始救市之外，郑州、兰州、福州等省会城市也开始加入到楼市救市大军中的原因了。

西安虽然说出台了支持房地产行业发展10条措施，主要针对的是化解企业层面的一些困难，但西安那10条措施连“轻磅”都算不上，更别提是“重磅”措施了，充其量只能是挠痒痒。

也许，西安那10条措施只是试水市场反应，鼓励意义大于实际意义，后续陆续出招……