2023年房地产市场在疫情完全结束后迎来购房需求释放，短暂回暖后4月开始再度下滑，需求端政策持续放宽但收效甚微。此时市场结构正在悄然转变，在房子金融投资属性逐步被剥离，回归居住属性的情况下，客户的主要关注点也从买了能不能涨转移到住进去舒不舒服的方向上。

而对于房子的选择，不同需求的客户关注点也千差万别，刚需客户主要看总价能不能够上，然后才是功能性是否齐全；改善客户则主要看小区位置、周边配套以及房子的功能性空间感是否舒适；然而刚改客户则考虑得更多，首先价格要合适，毕竟目前经济环境换大房子会有较大压力和一定的风险；其次功能性要齐全，要有足够的房间满足家人的生活需求，然后才是教育、医疗、商业等配套和小区配置是否齐全。

总而言之，刚改客户在承受了第一套房子带来的压力后再次置换考虑的因素会更多，也会从多种途径对比，甚至压抑居住需求，暂时观望。

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刚改客群占比逐年提升市场下滑后小幅回落

2018-2021年市场仍处于上升期，100-120㎡刚改产品成交占比逐步上涨，至2022年诸多房企暴雷，楼盘停工以及失业率上升等种种因素导致刚改需求被抑制，刚改产品成交占比下滑，2023年市场小幅回暖后回到21年同期水平。

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刚改客户需求分析

刚改客户目前已有一套住房，但是由于结婚、二胎、父母同住等原因，目前居住的家庭结构发生了变化，导致现阶段的房屋面积或者户型等不能满足居住需求，需要换房，他们有一定的经济基础，但是由于家庭的支出和首套房的贷款压力较大，所以预算相对有限；

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刚改客群购房心理分析

就目前市场走势来看仍处于下滑态势，来访成交持续走低，近远郊楼盘多数打折促销，部分项目停工或延期交付，众多负面因素影响下刚改客群置换决策受到较大冲击，因此多数处于观望状态：

1、经济压力：刚改客户自身拥有一套住房，多数还是几年前高利率购置的房产，目前有一定月供压力，其次结婚生子，家庭的支出压力同样不容小觑，双重经济压力下，若目前只能保持相对平衡，无法积蓄净资产，基本会搁置刚改需求；

2、市场压力：目前市场下行，大量存量房挂牌，近远郊板块二手房价格直线下跌，刚改客户首套房产价格多数存在贬值情况，加上新房也同步降价，陷入恶性竞争，客户信心缺失，一是不愿亏本卖房，其次担心价格还将下滑，故置换意愿不强；

3、居住需求压力：刚改客户普遍存在家庭结构升级的情况，首套两房一卫或三房一卫的户型格局，在二孩或者父母同住带孩子的情况下，已难满足居住需求，主要矛盾在居住空间和卫生间的使用上。

综上所述，刚改客户主要面临的居住需求的压力，在目前市场低迷，经济压力较大的环境下，或许将被抑制，暂时搁置或放弃置换刚改产品，待经济压力缓解，或市场复苏再做置换考虑。

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南京刚改板块优劣势分析

南京刚改项目主力分布板块为城南、江宁、城北、仙林及江北。

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刚改产品户型分析

刚改客户对产品最主要是诉求为功能空间的增加和合理配置，下面来简单分享一些不错的刚改产品户型。

1、100㎡以内多为三房两卫格局，也是刚改产品最为常见的功能配置：

99㎡，三房两卫，三开间朝南，双阳台布局，厨房半封闭设计，S墙设计增加收纳空间，户型方正，采光效果较好，收纳设置较为用心，整体舒适度较高。

99㎡，四房两厅两卫，三开间朝南，飞机户型，整体空间浪费较少，收纳功能齐全，但北侧2个房间尺寸较小，空间局促。

2、100-110㎡基本为舒适三房格局，产品空间感上有一定提升：

102㎡，三房两厅两卫，双阳台横厅设计，四开间朝南，全飘窗设计，采光面较好整体舒适度较高，户型面积控制较好。

109㎡，三房两厅两卫，双阳台横厅设计，四开间朝南，全飘窗设计，采光面较好，LDK布局，空间感较好，增加采光和通风，提升空间利用率，加强互动性。

3、110-120㎡多为舒适大三房或紧凑四房布局，功能性和空间感有更多可能：

115㎡，三房两厅两卫，南向横厅双阳台产品，5.8米横厅，7.8米双阳台，落地窗采光面拉满，该产品注重客餐厅及厨房的空间感和舒适度，从玄关入户后较为震撼，静区主次卧尺度也有保证。

120㎡，四房两厅两卫，户型方正，南向横厅双阳台设计，四开间朝南，6.4米横厅，整体舒适度较高，静区主次卧全飘窗设计，空间感较好，四房设计，功能性有保障。

房子回归居住属性的情况下，产品的升级迭代十分迅速，目前市场是99-120㎡的产品基本上可以做到双阳台，横厅和LDK布局也逐步成为主流，小区配置上会所和架空层泛会所配置也成为趋势，刚改客群的选择也越发多样了。

目前的居住需求和经济以及市场压力的矛盾是客观存在的，但是如果有刚改的经济基础且家庭收入稳定，现在整体利率较低，对于二孩家庭有公积金等利好政策，此刻出手也是不错选择。