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品质内卷

2022年对于疫情肆虐的西安楼市来说，注定是不寻常的一年。

虽受封城影响，西安楼市也按下了暂停键，但开年万套房源扎堆备案，在城市解封后千人摇、万人摇又扎堆出现，疫情后的火热购房现象超乎预期。

其一，楼市“小阳春”提前。全国楼市“维稳”，连续两次降息、限购松绑、限贷二成首付入市等，席卷全国的密集楼市利好政策不断。今年西安楼市以2万+/㎡千人摇、万人摇 “开局即火爆”。

其二，高端盘品质内卷化。在高地价、限房价影响下，西安高端改善盘 “降标、降品质”常态化。以大尺度定义品质的“伪豪宅”越来越多，高端住宅市场的“品质内卷”严重，真正具有品质感的项目屈指可数。

在高性价比项目一房难求，购房者在追求性价比的同时，降低或忽略了项目品质感的存在。因此就产生了部分项目被限价后，堂而皇之的打出“限价当然要降品质”的“扭曲逻辑”。

就连近期的“两会”上，再提“房住不炒”、“三稳”，重申“因城施策”，强调“租购并举”，提出“保障好群众住房需求”、“房地产业良性循环和健康发展”等楼市定调措施。

在“维稳”大环境发展策略之下，西安楼市正在经历从“有房住”向“住好房”的转变。健康化发展才是西安楼市的正确方向，违背市场发展规律、倒施逆行的“内卷化”房企或项目，必定会在不断的业主维权中，终将被西安购房者而抛弃。

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购房机遇

从去年后半年开始的西安楼市降温，很明显的“买房躺赢”时代以及过去。“改善购房”、“冷静”、“维稳”、“理性”成为目前购房市场热词，也是自住购房的最基本特征。

因此，在自住购房逻辑下，降低买房“入坑”概率，在居住价值回归楼市的时候，买到安全、安心的房子才是关键。这也是西安楼市“限价”下，真正能实现楼市“维稳”健康化发展的核心价值。

另外，在教育“捆绑”楼市的时代下，往年的楼市“小阳春”基本都是在学区划分时达到高潮！而今年提前到来的“小阳春”，能否持续到学区划分后还有待市场的考验。

为什么今年的楼市“小阳春”时间会拉长？

其一，后疫情时代，购房需求增加。

在经过多轮的疫情封控居家，无房者想拥有自己的住房，部分刚改的需求量也会增加。因此无论是刚需、还是改善，购房需求都会今早在前半年释放。但由于房源紧缺、摇号密集的购房市场，陪摇的时间会延长。

其二，学区房落户，刺激楼市成交。

自从西安实行“公民同招”教育改革之后，每年三四月份是学区摸底时间，5、6月份为学区划分和摇号的时间。因此在学区划分前的3、4月份落户，会带动楼市的交易量。尤其是具有优质学区的二手房，必然会刺激成交。

其三，利好政策，释放出购房名额。

从今年1月份开始，全国范围的楼市松绑政策不断，对于限购严格的西安，从放宽限购政策，就相当于是在释放购房机会，支持买房。对于被限购的人来说，随着限购松绑政策见底，购买力便会随之增加。

另外，在经历了去年后半年楼市的降温后，到2月份2万+/㎡楼市新品的千人摇、万人摇楼市热度“火爆反弹”。

让很多人也清晰的看到了，西安楼市在“维稳”环境下的房价“精装变毛坯”“稳涨”趋势，早买早受益购房逻辑更加深入人心。

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楼市趋势

在购房需求旺盛核心原因之下，楼市政策松绑“放水”，对于购房者来说无疑是利好购房机遇。

但是从西安楼市的发展先现状来看，今年楼市的“稳”将会从多方面表现出来。

其一，价格博弈，变相稳涨普遍。房企与限价的博弈还会继续，但结果很明确，无非就是限价后出现“降标”，或直接“毛坯”销售。“品质内卷”将成今年房价高低的“天平”。

其二，低价红盘减少，刚需更难。对于购房预算有限的“硬刚需”购房者而言，在“短平快”开发模式下的楼市，随着三年以上老盘新推产品的逐渐枯竭，以及航天城、港务区楼市升级，房价倒逼主城，刚需购买摇号“低价盘”机会越来越少，买房更难。

其三，购买力增加，改善热盘时代。这在年后的2万+/㎡高价盘的二千人摇、万人摇中已经得到验证。但随着更多万元地今年的入市，高端改善盘迭代产品的热度会骤然增加。如CID板块的毛坯新盘价2.6万/㎡，同价位的精装房必会加速去化。

之前的全国“一刀切”楼市调控政策，已经升级为“因城施策”，真正意义上的促进“房地产业良性循环和健康发展”。即使出现市场不稳定、房价的暴涨或暴跌，都会有调控政策来化解。

就像去年年底以来的房企暴雷，就有有相应的“七大央企”注资接盘；郑州楼市泡沫出现，就有鼓励亲戚投靠买房等相应的调控政策刺激购买力；以及部分城市的购买力萧条，就推出二成首付等政策刺激购房消费。

当下楼市发展的关键是“良性循环和健康发展”，所以在连续两年蝉联GDP万亿城市的西安，楼市的“良性循环和健康发展”，其实就是“控制节奏、稳中慢涨”的发展趋势。