作者：子非鱼

01 | 开发商奇招迭出

建业的另一个位于开封杞县的建业城，同时推出了“5元/斤，大蒜换房”，这个价格也是高于市场价，意味着建业对购房者也存在一定的补贴。最高可抵扣2万斤大蒜，即10万元。

根据时代财经披露，按照目前两座县城的房价计算，活动推出的最高抵扣价格，基本上就是首付价格。

也就是说，两座县城的百姓，买建业这两个项目，可以以小麦、大蒜各自抵首付。

以前买房，是用袋子扛钱，现在买房，营销门口的画风可能是这样的。

02 | 开发商有多着急

以上介绍的几个案例，都只有一个目的，推动农民买房。

无论是小麦换房、大蒜换房，还是买房送土猪，买房送工作，都是和农民切身相关，农作物也只有农民有，土猪和工作也只有农民需要。在城市就业的打工人，没有这种农作物，也没有这些需求。

而且，这些项目都是位于县城，销售对象也都是针对县城和乡镇的农民。

客观来说，不管这些活动背后的目的，就活动本身来说，还是值得鼓励。活动本身是正常的商业行为，没有强买强卖一说，而且活动本身切实是让利于民。

但活动背后所反映的开发商的处境，值得深究。它反映出了当下的开发商，无论民企还是国企，都缺钱，都缺现金流。江苏连云港的项目操盘手是保利，保利可是央企。

现在缺钱，转不动了。国家统计局披露的房地产开发商投资增速不断下探，也证明了这一点。

来源：国家统计局

相当于是国家队出手，拯救建业地产。

建业地产所遭遇的困难，客观的yiqing、洪水以及市场行情变化都是诱导因素，本号在之前写建业卖股权的文章中就说过，它遭遇困难的根本逻辑，是战略路线值得商榷的问题。

作为河南最大的房企，建业地产与其他头部房企的战略路线完全不同。其他房企，基本都是扎根大本营，布局珠三角、长三角等热门地带，或者直接将总部搬到一线与强二线城市，但布局拿地基本都集中在几个潜力较大的城市群。

而建业地产的路线，则是深耕郑州，不断下沉到河南的地级市与县级市。掌舵人胡葆森说过，河南有1亿多人口，有120个县级以上城市，人口都在流入，有干不完的活，赚不完的钱。

这个战略，在城市化1.0时代管用，因为在浩浩荡荡的城市化初期，大量农民进城，无论头部城市还是三四线城市，都享受着人口红利。

然而，在城市化2.0时代，在城市群与都市圈时代里，人口开始从三四线城市奔赴一二线城市，或者以一二线城市构成的城市群和都市圈中。

这种背景下，大多数三四线城市的人口在流失，更别说小县城。

去年公布的七普数据显示，河南省的南阳、驻马店、漯河、焦作、三门峡人口都是在流失。

今年各省市公布的2021年统计公报数据显示，全国有16个省市人口开始负增长，其中河南去年一年常住人口减少了58万，位居人口流出省市第一位。

数据：各省市统计局

这种背景下，建业地产的发展路线，显然已经不合时宜。

03 | 降价才是硬道理

当然，现阶段，无论采取何种战略的房企，在现在的大环境下，房子都难卖。即便强如万科、龙湖等，销量也在下跌。

房子难卖，各种奇招迭出也就见怪不怪。小麦、大蒜换房，买房送土猪，只是个开始，后续肯定还会有更让人瞠目的活动。

只要是正常的商业行为，只要是给购房者让利的行为，无论有多奇葩，我们都应该乐见其成。

但值得反思的是，为何开发商直接降价，非要搞这些奇葩活动？降价不是更实在、更有效吗？

这背后有两个重要原因：

第一，买涨不买跌，已经在大众的心中根深蒂固，即便降价，购房者还是会选择观望，怕自己买早了，怕一买还会降价，索性再等等。

第二，很多开发商不敢明着大幅降价，是受限跌令制约。

去年以来，在行情转变之下，数十个城市出台了限跌令，有的是明文规定，有的是口头约谈。

这种背景下，开发商们想要降价，只能通过买房补贴等方式。所以才有买房送装修、送豪车、送家私、送土猪、送工作，大蒜、小麦可以换房等等活动。

但这些补贴，对于高房价来说，仍是杯水车薪。去年以来，这些活动此起彼伏，但从销量数据来看，并没有起到多大作用，5月份的商品房销量与销售金额，仍在探底。

在当前的大环境下，本号认为，只有将房价调整的空间拉大，才能根本上推动刚需人群购房。

一言以蔽之，降价才是硬道理。