上周五，东莞第二轮集中土拍共吸金121亿元，土拍火热让楼市回暖加速，上周新房成交达9.2万㎡，刷新年内单周最高记录。

但对于寮步似乎不是如此，还没轮到该镇土地上场，自己先丢了几个亿。

6月27日，东莞市自然资源局发布《关于东莞市寮步镇良平南片区控制性详细规划01街坊调整的批前公示》，根据公示内容，位于寮步中心东片区富竹山村的一块商住宗地占地面积将进行调整。

从58574.19㎡调整为41242.94㎡，划分出来的16984㎡用地将从R2居住属性调整为G1公共绿地。

据统计，寮步目前招拍挂楼面地价最高的是2021年3月由南山地产拿下的2021WR004号商住地，楼面价23750元/㎡，如今建设为南山悦府项目在售。

换算过来，寮步这一下可是少了4.0337亿元的土地收入。

寮步中心旧改“缩水”

同区域楼盘已经3.8万+

根据公示内容，N-01-30宗地位于松柏路与蟠龙大道交汇处，是寮步镇中心城区东片区面积最大的一宗商住地，周边均为较为宽阔的主干道，通过旁边的莞樟路可快速转入东部快速干线，前往主城区和东部镇街都较为便利。

▲宗地位置示意图

同时1公里范围内还有富竹山幼儿园、寮步中学、鸿海商务广场等配套，与寮步镇政府直线距离也仅有1.2公里，属于寮步镇区核心位置。

该宗地位于东莞地铁8号线旁，居住价值较高。

在调整前，该宗地可容纳3124人居住；调整后，居住人口数减为2200人。

▲调整前

▲调整后

目前，珑远翠珑湾为与宗地相距最近的新盘，在售建面约95-160㎡三四房，均价约31000元/㎡，且带精装交付。

▲珑远翠珑湾效果图

此外，西北方向的光大松湖云台也还有建面约98-119㎡精装三至四房在售，均价约27000元/㎡。

▲光大松湖云台效果图

值得一提的是，根据东莞市2022年度国有建设用地供应计划，寮步镇今年并没有商住用地通过招拍挂出让。

这意味着在旧改项目入市之前，目前寮步在售项目的货量就是仅有的新房供应。

6月24日（上周五），位于寮步的保利越秀金茂·松湖云禧备案了6号楼138-142㎡4房产品，共75套，备案均价38636元/㎡，毛坯交付，与4字头仅一步之遥，令人咋舌。

新房供应“断粮”，无疑会催动一部分购房者入市扫货，但另一方面也存在新房价格进一步抬升的风险。

旧改方针要大变动？不见得！

通常我们看到控规调整，很多时候是其他属性的土地调整为商住属性，以增加区域的新房供应为主。

这次反其道而行，是否说明东莞的旧改方针有所改变？

目前看来，改变的地方是有的，但通过旧改提高土地利用效率，提升城市人口容纳数量，这个方向并未拐弯。

▲旧改拆迁示意图 图源：黄埔观察

然而，在已经实现“双万”目标的东莞，居民对于居住环境的健康要求也在不断提升。

此次“退居还绿”，在某种程度上是从规划上对居民这方面需求的回应，也就是我们看到的旧改方针的“改变”。

以此次调整的N-01-30宗地为例，周边1公里范围内有着珑远翠珑湾、蟠龙花园、香缤雅苑、冠乐花园、香市小区等大型小区，还存在为数不少的工业园厂房、村内民居等。

绿地面积增加，可以有效减少居住时因建筑过于密集造成的逼仄感，提升居住舒适度。

以人为本，幸福安居。居民的舒适度，同样是一座城市成熟宜居的重要标志，你觉得呢？

寮步18个在售/待售楼盘一览

然而旧改的变动，暂时并不能改变寮步在未来一段时间内，新房会逐渐短缺的事实。

据莞e认购数据，目前寮步在售的楼盘中总可售套数为1342套，买或不买，由您来定。