找回密码
 社区注册

快捷登录

QQ登录

只需一步,快速开始

快捷登录

QQ登录

只需一步,快速开始

课程案例

关注:3

所属分类: 站务管理 课程案例

地产运营,应该这样落地!太实战了

[复制链接]
mbmwhfyn615732 发表于 2021-1-18 17:34:30 | 显示全部楼层 |阅读模式
作者:明源地产研究院
“大运营”的概念在地产圈已不新颖,可是我团体一直以为,运营管理只是和企业所处的阶段以及本身资源的不同而采取的不同管理方式,而无大小之分,也希望我们地产运营人,在“刷”存在感的同时,踏踏实实,做好本职任务,真正的为企业开展助力和赋能,以上这些也是我时辰提示本人的话(如有冒犯,请体谅)。

如何将运营停止落地实际是很多冤家关心的话题。我以为要做到按部就班,有效落地,其实没有什么把戏,依然需求从方案管控、货值管理、利润管理、现金流管理和全局决策方面来着手。以下我只挑选每个方面一些比较重要的点来停止阐述:



方案管理

方案管理是运营管理的最基本的办法论。

谈到方案管理,大家第一想到的就是几个月首开和标准工期。

但既然谈到落地,体系设置必然先行,而方案管理体系的树立应该从四个方面去思索。

一、数量和分级

数量:这里指全景方案节点的数量,60-80个比较适宜,有些公司密密层层搞了几百个,甚至上千个,要求区域填写到集团报备,甚至要求上信息化系统,有的冤家能够说,我只是做了这个1000个节点的模板,让他们填写,详细管是区域本人管,但是有没有想过,这个操作带来的成绩。

1、 完全交圈排好这几百个节点都要一整天,这还是要人齐的状况。

2、 排好了,由于节点太密集,上午排完,下午就爆,爆了之后还要重拍啊,由于假设上信息化亮灯多了,要销项,要交代。

3、 一切的条线基本都不断配合排节点,调理点,一周才短短的7天,能够1-2天都在搞这个玩意。

以为精细化管理,以为什么模板都是完全的,看起来制度体系毫无破绽,但是疏忽了一点,这东西首先为了好用,其次才是为了美观。

这样的结果:集团管理太深化,区域管理太深化,最后一线人员不是在作战,而是为了你的这些模板美丽而妥协。

分级:分级指三个方向,第一个是集团和区域的分级,第二个是节点重要性的分级,第三个方向指的是节点的掩盖。

第一个方向是集团管理哪些节点,区域管理哪些节点,总体准绳是,集团管里程碑和一级,区域管二级,比例集团管20-30%,区域管70-80%。

第二个方向是重要性的区分,重要性除了区分里程碑,一级,二级字面的描画,还必须进一步表现,由于只是按照个数做完成率统计,节点重要性无法充分表现,因此可以把每个节点依据重要程度赋予分数,比如方案批复,收盘等重要节点设置为10分,比如工规证,开工等次一级重要节点设置为3分,完成率就是总实践得分除以标准总分。



第三个方向就是看各个阶段的掩盖程度。比如通常我们只注重首开前的节点,这个阶段的节点比较密集,往往收盘后,就没那么注重,节点比较少。

这也是为啥收盘开的好,交付交的差,收盘春光灿烂,交付手心出汗。封顶后缺乏跟踪和管控,交付甚至形成延误。

我们设置节点的时分要关注节点的在各个阶段的掩盖面。

二、 完成统计标准

既然前面提到按照重要性设置了积分,那么运用积分来统计方案完成率,那可以这样来做。



尽量发起别人帮你管理,增强各条线的参与度,方案管理不是运营线一个部门的事情。

例如:

展现区评审得分决议了,展现区开发节点的最终得分;

有效成本发作决议了施工图完成节点的最终得分;

交付称心度决议了交付节点的的最终得分;

小结:既要完成速度,也要完成质量。

三、 鼓舞和考核

在方案部分最常用的,也最容易落地的两个,就是节点奖,完成率排名奖罚奖励,这两项可以让项目对节点有充分的注重。

另外还有一种是以节点延误扣除绩效的方式来做处罚,这种方式的执行有个前提,就是你给员工的工资相对较高,所以究竟采用哪种方式,是平和还是保守,还是看公司的文明。

小结:下限+考核,还是下线+鼓舞,考量选择。

四、优化提升

任何体系的运转,都要经过,制定-执行-反应-优化修正-在执行,这个闭环,但是大部分公司只做了制定和执行,反应和优化有点流于方式或许拍脑袋。

从不同环节来逐一引见:

制定:这块先不要纠结,先有后好,当你想做一个制度也好,体系也好,先标杆房企的拿来,剥离复杂的层面,先实行,比如,方案管理最基本的就是我前面讲的那些,有个全景方案,有个标准工期,赋予分值,统计完成,停止奖罚。

执行:执行层面通常要做三件事

第一件事:依据公司的战略,对拟进入城市停止开发速度摸排。

第二件事:公司拿地后,上报方案,比照所在城市的开发速度,第一个项目可以参考前5名,第二个项目末尾对标前3名。

第三件事:对各个区域或许城市公司对如下数据剖析,哪些节点常常性滞后(频率),哪些节点延误时间最长(时间维度),哪些节点常常提早(频率),哪些节点提早时间最长(时间维度)。

这个环节可以进一步剖析是外部缘由,还是公司外部缘由。外部缘由的话,总结阅历,力争下个项目有提升,外部缘由,要详细剖析是哪个条线管理的缘由,还是公司体系的成绩,或许说是产品管理的成绩,这就做了进一步延伸,对整个公司的体系树立或许基本功做一个提升。

反应和优化:有了下面说的那么多总结和剖析,需求反应到管理层,做专题的讨论,反应是自下而上,变革是自上而下,一定要倾听一线的声响,倾听后一定要有反应的动做,这个十分关键。

以上做完,就构成一个良性的循环,让体系活起来。



货值管理

货值管理是运营管理的晋级,是由点到面的进程。

方案是对点的了解,货值就是对面的诠释。

方案管理最终的目的还是为了快速供货,供货之后,就是供货与销售的平衡管理。

货值管理是个很普遍的话题,这里说三个点。

一、 货值最大化

怎样算货值最大化,是不是常常要求设计提供几种方案,比选,选择最大的那一个版本,可是这外面运营做了什么。

货地比这个目的和竞品,以及这个城市过去的项目做做比照,找出差距,这外面我提出一点,也是大家很少去做的,那就是拿到地或许还没拿地,就应该去走盘,这个和在网站上看完全是两个觉得,也就是说,我们通常都有踏勘小组,但是踩盘小组呢,做市调只要营销这块参与的,其实往后开展,假设一个测算或许更准确的定位,其实我们异样需求一个踩盘小组,由营销牵头,设计,成本,运营,工程等参与。

另外,重点看的是,货值最大化之后,货值的构成,储藏间,车位,住宅等等之间的关系,并不是最大化就是最好的,能快速去化的货值才是最大化的货值。

二、集团货值结构

集团住宅总货值(区域总货值)的构成,我团体觉得,尤其是这个时间点要特别注重面积段的构成。



由于在不确定的环境下,我们思索产品本身的同时,更要思索产品的活动性和变现才能,而市场一旦出现转机,大户型相对好变现,异样是打折,高总价的房子打折后依然很贵。

三、 口径和信息化

其实无论是方案管理系统,还是货值管理,最好的形状是线上和线下的口径保持分歧,这外面次要表达,我们上信息化是为了更高的任务效率和决策效率,那么在上系统之前,一定要和软件公司核对清楚,信息化公司的标准化版本和我们目前线下运用的版贝嫘哪些差异,假设触及二次开发所产生的费用和时间都是多少。

口径成绩是信息化树立进程中一个常见的成绩,也是最容易无视的成绩,信息化将给我们带来庞大的管理赋能,信息化可以最大化的处理内讧和重复任务,信息化也会令人员结构发作变化。同时信息化也是一个不断投入的进程。

四、协作项目货值

在管理进程中,会发现,每个公司的口径都是不一样的,随着协作项目越来越多,这个方面矛盾也越来越突出,形成信息的不能实时更新以及数据的屡次录入。

目前地产的端这边通常的处理方式,签署协作协议前明白这块如何相互配合,同时在协作项目也设置外勤,同步录入数据,但是这也构成大的内讧,以及触及客户数据的隐私性,往往这块相互配合的不是很好。

其实这点,其实更希望信息化软件公司能在这方面给我们提供一个处理的途径,就是怎样在不获取对方信息的前提下, 保证协作项目数据的互通。

五、供货管理与销售

说到这个,是不是可以想到弹性运营,以及存销比等等词语,并且马上就想问,什么样的比值是安康的。

这里我想说,你可以从集团层面看存销比,也可以从区域、城市和项目层面去看,但是千万不要追求一个什么比值,由于这个由十几个要素主导的数值,去设定和争论其实毫有意义。

那我们可以做什么?

1) 静态跟进各个阶段的蓄客状况,次要是临展点的状况,示范区开放的状况,首开的状况,如持续火爆,要组织专项讨论会,重新评价市场,重新评价后续供货的节拍。这是和营销、工程的交圈。

2) 其实目前快周转都曾经说的烂了,也就是市场好,快速开发大家都充满热情,也都是侃侃而谈。但是市场不好呢,快速开发就受阻,那也就是说当蓄客和去化不理想,供货端的管理能做什么?

---供货端,调整后续的开工节拍和施工节拍,开工其实很难降速,可以经过考核来调整速度,就是放缓考核,由于考核导向变了,项目的速度也会适当放缓。

---库存端,做好整个集团的滞留库存清点,针对不同项目不同业态不同户型,制定不同的去化措施,比如降价销售加快回款、全民营销等,一方面加快去化、保证回款,另一方面为后续项目提供阅历及依据,后续减小该业态及该户型的占比,回归市场“刚需”产品。

---营销端,算大帐,推进重新定价,添加营销费用。



利润管理

利润管理触及到方向的选择,速度还是质量。

常常会听到的利润型项目,流量型项目,平衡性项目,我觉得这些本身都是复盘时分的总结和分类,而不适宜放在前段作为一个拿地和定位决策的依据,放在前端,本身就是个伪命题。

哪个项目不是要赚钱?哪个项目不是要流速?哪个项目不是要平衡?

在以后的环境下,我觉得就维持一个思绪就够了,就是流速可以,特地赚钱,假设不能赚钱,就赚个品牌和规模,这也是“利润”的一种表达方式,利润不只是账面上眼前的那个数值。

所以运营对利润的管理,我觉得就是重点关注三个阶段。





现金流管理

现金流管理既要拉通,也要准确。

现金流管理和优化也是触及方方面面,这里也次要剖析下落地管理的操作。

拉通的机制:



保障的机制:

现金流的管理有如今的详细项目,也有未来的规划优化现金流,这都是很重要的,不要只局限于如今。





全局运营决策机制

全局决策机制要有依据,要有时效。

有依据:决策是企业管理者为完成企业某一开展目的,在掌握了充分的市场信息基础上,选择举动方案,并付诸实施的进程。

有时效:选择举动方案与实施进程受时间限制,决策需及时。

组织决策,还是团体决策

决策机制包括静态决策体系和静态决策体系。

静态诸如各类会议,就是比如拿地后的方案评审会,启动会,收盘定价会等等固化的会议决策机制。



静态指的是由于发作了某件事,必须触发决策机制。



而我们缺少的恰恰是静态的决策机制,这本来不是成功的关键,但是大家更关注静态固化的决策方式,反而相对完善的静态触发决策机制让我们的效率更高,管理更迷信,成功率越高。这也是差异化管理决议了一些企业会走在前面。
来源:米小侠,本文已获授权,对原作者表示感谢。

真是好郁闷啊云 发表于 2021-1-18 17:35:27 | 显示全部楼层
做大运营终究需求什么专业的人才可以胜任?为什么HR只选工民建专业人员?
回复

使用道具 举报

zjhchina2017 发表于 2021-1-18 17:35:47 | 显示全部楼层
能快速去化的货值才是最大化的货值。
回复

使用道具 举报

练习厚脸皮秤 发表于 2021-1-18 17:36:16 | 显示全部楼层
申海军?
回复

使用道具 举报

娃娃的马甲该 发表于 2021-1-18 17:37:09 | 显示全部楼层
回复

使用道具 举报

适度游戏益脑 发表于 2021-1-18 17:37:23 | 显示全部楼层
转发了
回复

使用道具 举报

我是淡水河谷侥 发表于 2021-1-18 17:38:03 | 显示全部楼层
转发了
回复

使用道具 举报

沐宝贝0119 发表于 2021-1-18 17:38:54 | 显示全部楼层
转发了
回复

使用道具 举报

三剑飞花荚 发表于 2021-1-18 17:39:04 | 显示全部楼层
转发了
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 社区注册

本版积分规则

发布主题 快速回复 收藏帖子 返回列表 客服中心 搜索 VIP会员

联系我们

对话产生契机,讨论收获惊喜, 只为成就无限创举

湖北省 武汉市
武汉客厅E栋904-905

欢迎来这里一起喝喝茶,
聊聊你的产品。

+86 132 3711 5432
(9:00AM-6:00PM)

代理合作请联系本号码
业务合作请点此处

洽谈合作
admin@vfuw.cn

共享万亿级市场
工作日24小时内回复

加入我们
jiangheng@vfuw.cn

我们欢迎每一个对设计怀
有疯狂激情的人。