红盘怎么选？近万套新房倾巢而出，16大楼盘最全评测

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2022-5-23 20:23| 发布者: 小黄蜂网络_OQJ| 查看: 4437| 评论: 10

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摘要 : 红盘倾巢而出，多选题变成了单选题，无房户们的狂欢有些尴尬。在楼市新政的不知所措中，购房者们还未来得及解读透新政的“利弊”，等待多时的红盘倾巢而出，连夜放证，滨江绿城江河鸣翠、融创滨江杭源御潮府、中梁沐 ...

红盘怎么选？近万套新房倾巢而出，16大楼盘最全评测

红盘倾巢而出，多选题变成了单选题，无房户们的狂欢有些尴尬。

在楼市新政的不知所措中，购房者们还未来得及解读透新政的“利弊”，等待多时的红盘倾巢而出，连夜放证，滨江绿城江河鸣翠、融创滨江杭源御潮府、中梁沐宸院、地铁万科天空之城……本该是无房户慢慢细品的这批当红炸子鸡，如今只能选一份“狼吞虎咽”了。

据悉除了已经公示的这批红盘，其余红盘也已经在路上，比如“鸽”了我们无数次的“紫璋台”也可能要领证了，其销售人员已经在通知购房者可以准备材料了；比如，最近小凤凰也收到了丹枫四季发来的楼盘信息。

如今新政强调“中签率低于10%的限售五年”，对于投资客来说，限售就意味着更高的投资成本，而对于刚需购房者来说，真正适合自己的楼盘摇到的概率或加大。而今，红盘一股脑地出来，基本都有红利可图，那么到底哪个楼盘才是最符合自己心意的呢。

凤凰网房产整理了杭州最全红盘评测，共16个红盘，预计近万套房源，单价从1.9万元/㎡—9.59万元/㎡不等，刚需、终改都不要慌，看完这篇评测再选。

千万豪宅PK：江河鸣翠VS御潮府

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这是塔尖的狂欢。

从位置上来看，御潮府是融创滨江强强联手的作品，除了产品上的优势，该楼盘最大的亮点还在于，这是目前少有的靠近西湖的新盘。

而江河鸣翠位于钱江路与运河东路交汇处，邻运河，北邻运河东路，东面跨过钱江路即是新鸿基开发的江河汇综合体，占据了江河汇板块较核心位置，是滨江和绿城两大本土优质开发商继武林壹号后，再次共同携手打造的作品。

从门槛来看，御潮府有约200套面积150㎡以下的小户型，在总价预算有限的情况下，可以适当考虑冲御潮府。而江河鸣翠虽然有143㎡户型的，但套数比较少。

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杭源御潮府效果图

两者的难选程度，不亚于媳妇和妈妈掉进水里。小凤凰建议，如果纯投资，可以倾向于江河鸣翠。如果是有自住需求，可以多考虑御潮府。如果考虑中签率的话，御潮府也许会略低一点。但会不会低于10%，真的要纯看运气了！

奥体之争：三品与丹枫四季

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滨江奥体“三品”限价均是47000元/㎡，除了首次开盘的观品，嘉品前两次摇号中签率分别为3.95%、3.29%，君品3.89%、9.1%。按照去年的市场反馈，“三品”的购房者们似乎要做好长持7-8年的准备，但新政“废掉”了一大批房票，中签率或有回升可能。

同在奥体，从地段上来看，观品靠近国博、莲花碗、钱江世纪公园，离钱塘江约700米，但西北侧有高楼阻挡。嘉品紧靠奥体中心和学军文渊，距机场高速直线300米；君品名邸离奥体三兄弟较近，最近的地铁站在700米外。

所以如果优中择优，观品＞嘉品＞君品。

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滨江君品效果图

同样的限价下，滨江三品的定位各不相同。君品面积段最小，起步103㎡的三房两卫，最大户型139㎡的四房三卫，参考上一次摇号，底层总价390多万，适合首改到普通改善。

嘉品户型略大，起步120㎡三房两卫，最大154㎡四房三卫，部分两梯两户，私密性较好。

而观品是清一色大户型，起步面积就是169㎡的四房三卫，另外还有181㎡的4+1房和最大的233㎡五房五卫，非常纯粹的终极改善盘，全盘两梯两户，私密性最好。

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滨江观品楼幢图

精装修方面，观品还未开放样板间，嘉品、君品装标4500元/㎡。限价太严，“三件套”中只有中央空调、地暖，无新风。

两盘厨房中配备了西门子三件套、3M净水器，卫生间中汉斯格雅的花洒、龙头，唯宝台盆，TOTO马桶，西门子开关，A.O史密斯的锅炉等。

红盘大批量上货，“鸽”到售楼处关停的丹枫四季院也放出了消息。

从现有配套和倒挂来说，现阶段丹枫四季院显然更优，隔壁是丹枫实验小学，300米外地铁江陵路站，星光大道、星耀城等商业配套环伺，邻居滨江金茂府高层挂牌价破9万冲10万。

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丹枫四季院效果图

长期来看，各种城市资源加持、又引进skp的钱江世纪城发展潜力更大。如果考虑长期持有，两个板块现有的差距会被拉平。

从定位上来说，丹枫四季院是纯粹的改善盘。单价预计48000-49000元/㎡，首开145、165㎡两个户型，总价段正好在嘉品最大户型和观品最小户型之间。

目前丹枫四季院还未放户型图，结合各家资料来看145㎡做了4房2卫，三开间朝南，餐客厅一体；165㎡同样是四房设计，格局与145㎡差不多，各房间尺度稍大，多了一个卫生间。总体来说舒适度都很高。

据悉，精装标准可参考滨江御虹府：有中央空调、地暖，无新风，西门子厨电三件套，唯宝、TOTO卫浴。

三墩北与勾庄的抉择

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三墩北和勾庄限价都在3万元/㎡上下，且都是“万人摇”诞生地，购房客群重合度较高。

三墩北位于杭州主城西湖区，坐享主城区红利，且有求是星洲二小学区加持，却是友好的“刚需价”，限价仅28100元/㎡。

目前板块内价格天花板由万科融信西雅图维持着，去年二手房成交单价一度冲上5万元/㎡。勾庄板块则属于余杭区，是城北副中心、运河新城、良渚新城核心CBD三重价值红利叠加区域，板块限价30500元/㎡。

勾庄本次开盘的两个项目，星创城映月璟园是纯新盘，地铁4号线勾阳路站上盖TOD，限价29000元/㎡，住宅整体容积率3.1，是目前板块内“最便宜”的新房。万科前宸限价已经站上了30500元/㎡，同样约100㎡的户型，总价上就相差了约15万。

项目自带约12万方的购物中心、14万方甲级写字楼等，配建写字楼以及良渚星创城（高度约200米），未来良渚星创城和城北万象城将构成杭州北城新双子地标。地理位置来说，属CBD核心区，距离规划中的良渚中央公园直线距离仅约1.3公里，距离城北华润万象城1公里。

不过，后期西面会建莫干山路高架，小区与高架之间的距离约98米，购房者需考虑此因素。

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星创城鸟瞰图

万科前宸被认定为“热点住房项目”，首开的404套房源最终有1577组家庭报名，中签率25.62%。

项目距离城北万象城约600米处、杭行路小学对面。两者外立面都是玻璃幕墙，户型上来说，映月璟园主力户型有三种，刚需100㎡中间套三开间朝南，带双阳台，113㎡的三房和133㎡的四房是边套产品，其中，前者次卧带阳台，后者拥有双阳台，客厅均为大横厅设计，采光无敌。

万科前宸所有户型都是双阳台设计，四房及以上户型更是同时设置了生活阳台和观景阳台。装修来说，万科前宸装标高出500元/㎡，交付赠送玄关柜，万科的精装在市场上口碑一直不错。

本次开盘，两者也大概率会被认定为“热点住房项目”。

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万科前宸项目外立面效果图

三墩北的两个项目，紫璋台和招商融信·天澜仅隔着一条马路，地段相同。

紫璋台为现房项目，规划建造13幢高层住宅，目前已经实景呈现，整体延续了建发新中式风格，容积率为3。

项目一层外立面所用材料为石材，二层以上楼层外立面为铝板+真石漆+深色涂料，项目一层均有4米以上的架空层，并配备有双泳池等。

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招商融信天澜效果图

招商融信天澜是去年6月份出让的土地，拿地仅22天便进行了规划公示，共规划了7幢可售高层（层高25-26F），并配建了一所12班幼儿园，其中5#为公租房。

三墩北项目的户型就不做对比了，毕竟摇中哪个算哪个，那至于这四个项目怎么选，从开盘套数来说，紫璋台最多，1224套，其次是星创城映月璟园872套，然后是万科前宸515套，招商融信天澜预计首开267套。

紫璋台一直是不少购房者心中的首选，热度非同一般。纯粹博摇的或许可以从勾庄的两个项目入手，但对学区有执念的，可以冲一冲三墩北。

未来科技城与萧山北干

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3.5万左右的价格，在杭州楼市有多个热点板块，其中最重量级的当属是未来科技城，板块内的地铁万科未来天空之城、中梁沐宸院都是大家一直在等待的楼盘。

红盘放闸之下，中梁沐宸院也已经领取了预售证，首开1、2、6、10、13、14、23、24、26-28#约794套房源，面积98-139㎡，均价34500元/㎡（包含3500元/㎡装修标准）。项目体量比较大，总共28幢，首开开了近三分之一的房源。

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中梁沐宸院效果图

中梁沐宸院介于未来科技城1.0和2.0中间带，周边城市界面相对逊色。项目东侧是浙大一院总部，斜对面是未来科技城行政服务中心，距离地铁3号线文一西路约500米的距离，交通便利。项目距离日后的东西大道高架比较近，部分楼幢未来或有噪音干扰。

不过板块热度高，潜力较大，34500元/㎡的限价对比板块二手房，依旧有价格红利，自然是一个不容易摇中的项目。据悉，项目已经被认定为热点楼盘，人才和无房家庭才可认购。

未来科技城的另一个热点盘选手，地铁万科未来天空之城据说也要来。两者地段上，天空之城是未来科技城1.0的核心，大型TOD项目，万科出品，第一批热点红盘，多个标签都预示着天空之城的摇号难度。两盘户型面积段相当，价格相差近3500元/㎡左右，看钱包摇吧！

红盘怎么选？近万套新房倾巢而出，16大楼盘最全评测

未来科技城（祝立铭/摄）

萧山北干滨江博语华庭首开时突然被认定为热点红盘，其实还是有点意外的。这也预示着，在新房市场普通二套改善购房者越来越难。昨天，滨江博语华庭也领出新的预售证，推出5、6号楼共216套房源，均价34000元/㎡。

项目区位上还是比较优质的，距离滨江、萧山老城、奥体、钱江世纪城都不远。地铁口的位置、滨江制造，边上的配套也都齐全。更吸引人的是，和它一站地铁距离的滨康综合体项目限价51500元/㎡，近距离新房价差近1.75万元/㎡。

两个区域，价格相当，但是生活半径却相去甚远，看需求选择。

1字头的真刚需

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杭州1字头的房源十分稀缺，有概念、有规划的都聚集在大江东了。这里是刚需的狂欢，这三盘也是仅剩不多的1字头地铁盘。

从位置来看，三个楼盘都位于钱塘新区，且都有地铁加持。其中，融创·云帆未来社区还是地铁7号线塘新线站上盖项目，作为零距离地铁的大盘，又是杭州首批三个新建类未来社区之一，会有更大的优势。

云帆未来社区的可售套数也较多，足足1900多套，目前还不知道会不会被定义为热点楼盘，如果一次全推，除非万人摇，否则中签率会在10%以上，是非无房户的刚需们可以重点关注的对象。

融创城和花漾里则是钱塘新区核心区域唯二在售的楼盘，从中签率角度考虑，融创城的可售套数更多。也许这不是比拼产品的时候，而是算哪个买到的概率大的问题。

杭州新政加码紧跟了全国的楼市基调，政府“零容忍”的态度也说明了一切，对于炒房行为也会给予严厉的打击。

最后，八卦的小凤凰好奇，这16大红盘到底能炸出多少无房户呢？

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文/记者组全体人员

责任编辑/奶盖茶

统筹/俞　琳　　监制/步珊珊